Wissenswertes über die Bewertung von Immobilien
Es ist wichtig, die Verfahren und verschiedenen Arten der Immobilienbewertung beim Kauf einer Immobilie zu verstehen. Es gibt jedoch auch andere Situationen, in denen eine Immobilienbewertung erforderlich ist, wie zum Beispiel bei Kapitalanlagen, Besteuerung, Versicherungswerten, Hypothekendarlehen, Scheidungen, Erbengemeinschaften und Zwangsversteigerungen.
Es gibt drei gängige Verfahren zur Immobilienbewertung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Wahl des Verfahrens hängt weitgehend von der Art der zu bewertenden Immobilie ab, da nicht jedes Verfahren gleichermaßen geeignet ist.
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich mit ähnlichen Immobilien. Es ist wichtig, dass diese Objekte ähnliche Merkmale aufweisen, um einen realistischen Vergleich zu ermöglichen. Zum Beispiel kann eine 50 Quadratmeter große Eigentumswohnung auf dem Land nicht mit einer gleich großen Wohnung in der Innenstadt verglichen werden. Ausreichende Vergleichsobjekte, die in Bezug auf Größe, Ausstattung, Zustand, Lage und Alter vergleichbar sind, sind für das Vergleichswertverfahren erforderlich.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert der baulichen Anlagen auf dem Grundstück ermittelt. Der Wert der Gebäude wird anhand der Normalherstellungskosten berechnet, während der Grundstückswert mithilfe des Vergleichswertverfahrens bestimmt wird. Durch Anpassung an den Zeitwert und den regionalen Immobilienmarkt entsteht der Sachwert.
Das Ertragswertverfahren konzentriert sich hauptsächlich auf die erzielbare Rendite der Immobilie. Dabei wird die marktübliche Miete berücksichtigt, die bei vermietetem Zustand erzielt werden kann. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten wird ermittelt, wie lange die Immobilie wirtschaftlich nutzbar sein wird. Durch eine spezielle Berechnungsmethode wird ein Teil des Ertragswerts ermittelt, und das Vergleichswertverfahren wird verwendet, um den Grundstückswert festzustellen und den Gesamtertragswert zu ermitteln.
Die verschiedenen Verfahren zur Immobilienbewertung sind nicht für alle Immobilien gleichermaßen geeignet. Das Vergleichswertverfahren eignet sich beispielsweise gut für Grundstücke und Eigentumswohnungen. Wenn die Bebauung der Grundstücke stark voneinander abweicht, wie es bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall sein kann, ist das Sachwertverfahren besser geeignet, da es individuelle Merkmale der Immobilien berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für gewerblich genutzte Immobilien wie Mehrfamilienhäuser, Mietshäuser, Apartmenthäuser, Wohnanlagen, Pflegeheime, Krankenhäuser usw.
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